Masalah real estat China semakin memburuk, dan seruan untuk bantuan politik yang lebih berani semakin meningkat

Masalah real estat China semakin cepat. Calon pembeli rumah menahan diri, menghasilkan penjualan yang lemah yang menambah kebutuhan mendesak bagi pembuat kebijakan untuk meningkatkan dukungan bagi industri.

Penjualan rumah baru untuk 100 pengembang teratas turun sekitar sepertiga pada Juni dan Juli tahun lalu, setelah pertumbuhan dua digit di awal tahun, kata Edward Chan, kepala sekolah di S&P Global Ratings. Dengan sebagian besar apartemen di China terjual habis sebelum selesai, penjualan rumah baru yang lemah cenderung menyebabkan masalah arus kas utama bagi pengembang.

“Kami pikir situasinya mungkin semakin buruk karena insiden Country Garden,” kata Chan kepada CNBC dalam wawancara telepon, Kamis. Dia menambahkan bahwa dia belum melihat adanya peningkatan dalam penjualan rumah baru sejauh ini.

Sementara banyak data menunjukkan perlambatan ekonomi yang cepat, kurangnya perbaikan ini, ditambah dengan default yang menjulang di Country Garden, mempersulit pengembang real estat untuk mengumpulkan uang.

Kamis malam di Amerika Serikat, pengembang real estat yang paling banyak berutang di dunia Evergrande mengajukan perlindungan kebangkrutan, mengguncang kepercayaan investor.

Krisis kepercayaan yang semakin dalam menambah tekanan pada ekonomi terbesar kedua di dunia itu.

Sektor real estat China telah terguncang sejak 2020, ketika Beijing menindak tingkat utang pengembang properti daratan.

Pertumbuhan eksplosif selama bertahun-tahun menyebabkan pembangunan kota hantu karena pasokan melebihi permintaan karena pengembang berupaya memanfaatkan selera untuk memiliki rumah dan berinvestasi di real estat.

Langkah-langkah ini, yang dikenal sebagai kebijakan “tiga garis merah” China, mengacu pada tiga persyaratan neraca khusus yang harus dipenuhi pengembang jika mereka ingin mengambil lebih banyak utang.

Aturan tersebut mengharuskan pengembang untuk membatasi utang mereka sehubungan dengan arus kas, aset, dan tingkat modal perusahaan, dengan pengembang Evergrande yang sarat utang gagal bayar pertama kali pada akhir 2021.

JP Morgan mengatakan dalam sebuah catatan bahwa default oleh Country Garden dapat menambahkan $9,9 miliar ke penghitungan default pasar negara berkembang global tahun ini, sehingga total ukuran default sektor real estat China menjadi $17 miliar sejauh ini di tahun 2023. Pada tanggal Agustus tanggal 15.

Bank investasi AS memperkirakan real estat Tiongkok menyumbang hampir 40% dari semua volume gagal bayar di pasar negara berkembang pada tahun 2023.

Sebagian besar masalah Country Garden terkait dengan keterpaparannya yang masif ke bagian China yang kurang berkembang yang dikenal sebagai kota kelas bawah. Sekitar 61% proyek dilakukan oleh perusahaan Laporan Tahunan 2022di kota-kota tingkat bawah ini, di mana pasokan perumahan melebihi permintaan.

“Kinerja penjualan Country Garden agak buruk,” kata Chan dari S&P Global, mencatat bahwa penjualan di bulan Juni dan Juli turun sekitar 50% dari tahun ke tahun.

Kota-kota dengan tingkat yang lebih rendah mulai mengalami penurunan penjualan pada bulan Mei, kata Chan, sementara kota-kota dengan tingkat yang lebih tinggi mulai mengalami penurunan penjualan pada bulan-bulan berikutnya.

Sebagai akibat dari kesengsaraan Country Garden, Chan mengatakan “semakin sulit” bagi total penjualan real estat China untuk mencapai status inti S&P dari 12 triliun yuan menjadi 13 triliun yuan tahun ini.

“Alih-alih berbentuk L, itu bisa berupa tangga menurun,” katanya.

Chan mengatakan Standard & Poor’s mengeluarkan sektor real estat China adalah penjualan 11 triliun yuan tahun ini, dan 10 triliun yuan untuk 2024.

Itu masih kira-kira setengah dari penjualan pasar properti negara itu pada puncaknya pada tahun 2021 – pada 18 triliun yuan, menurut angka yang dibagikan oleh Chan.

Pada pertemuan tinjauan ekonomi pertengahan tahun di bulan Juli, para pemimpin puncak China berjanji untuk “menyesuaikan dan memperbaiki kebijakan secara tepat waktu” untuk sektor real estat yang terkepung.

Sejauh ini, mereka belum menunjukkan dengan jelas rencana mereka untuk beradaptasi dengan “perubahan besar” dalam dinamika penawaran dan permintaan di pasar real estat.

“Masalah utang Country Garden dan ketidakpastian tentang dukungan pemerintah menambah kecemasan yang lebih luas di pasar perumahan China,” tulis Louise Law, kepala ekonom di Oxford Economics, dalam sebuah catatan tertanggal 11 Agustus.

Dengan konsolidasi sektor real estat China di tengah krisis utang dan kredit, pengembang milik negara memiliki posisi yang lebih baik untuk tumbuh daripada pengembang non-negara.

Pengembang milik negara melihat penjualan kontrak tumbuh 48% dalam tujuh bulan pertama tahun ini dibandingkan dengan tahun lalu, sementara pengembang non-negara melihat penjualan turun 19%, menurut data dari Natixis Corporate and Investment Banking.

Hal ini meningkatkan kemampuan pengembang milik negara untuk membeli tanah dari pemerintah daerah karena penjualan rumah yang kuat meningkatkan arus kas.

“Saat ini, 87% pembelian tanah telah terjual [state-owned enterprises]Bagaimana Anda mengharapkan [privately owned enterprises] Untuk meningkatkan pertumbuhan? Gary Ng, kepala ekonom di Natixis, mengatakan dalam sebuah wawancara telepon pada hari Selasa.

Data Natixis menunjukkan bahwa 87% pembelian tanah berdasarkan nilai untuk tahun ini hingga Juli dilakukan oleh pengembang milik negara, serupa dengan tahun lalu. Data menunjukkan bahwa ini meningkat tajam dari 59% pada tahun 2021.

Ng mengharapkan pengembang milik negara untuk memiliki lebih banyak kepemilikan di pasar real estat China di masa depan. Namun dia mengatakan bahwa meskipun pengembang non-negara memiliki masalah pengaruh di masa lalu, memiliki begitu banyak pengembang milik negara di industri ini dapat mempersulit prediksi permintaan aktual.

Namun, permintaan perumahan yang mendasar di kota-kota lapis pertama tetap cukup tangguh dan belum dimanfaatkan, dan dapat dilepaskan setelah ada kejelasan kebijakan yang lebih baik.

“Kebijakan tepat waktu untuk menstabilkan permintaan dan penjualan di kota-kota tingkat tinggi akan menjadi sangat penting,” kata Chan dari S&P Global.

“Jika ini dapat dicapai seiring waktu, stabilisasi dapat diperluas ke kota-kota tingkat bawah. Tapi itu akan memakan waktu lebih lama.”